家族信託を活用した不動産の管理と整理

家族信託とは、委託者が受託者に財産の管理や処分を託す契約のことをいいます。
成年後見制度と比べて柔軟な財産管理が可能であり、不動産の管理や整理においても活用されています。
本記事では、家族信託を活用した不動産の管理と整理について具体的な場面ごとに解説します。

認知症による不動産凍結の防止

認知症などによって判断能力が低下すると、本人名義の不動産の売却やリフォームの契約締結などが法律上できなくなります。
この状態を不動産凍結といい、空き家の維持費や固定資産税の負担が続くなか、身動きが取れなくなるケースが少なくありません。
家族信託を活用することで、委託者である親が認知症になる前に信頼できる子どもを受託者として指定し、不動産の管理や売却の権限をあらかじめ委ねることができます。

賃貸・収益不動産の管理

アパートやマンションなどの収益不動産を所有している場合、オーナーが認知症になると賃貸借契約の締結や更新、修繕工事の発注といった経営判断が困難になります。
しかし、家族信託を活用することで、受託者が信託契約で定められた範囲内で、賃貸経営に関する管理業務を継続して行うことが可能になります。
収益不動産の管理を家族信託で整理しておくことは、オーナーが高齢になっても安定した賃貸経営を維持するための有効な手段です。

共有名義の回避

不動産が複数人の共有名義になると、将来の管理や売却において意見の対立や権利の凍結リスクが発生します。
家族信託では、以下の2つの方法で共有名義のトラブルを回避できる可能性が高まります。

第二受益者を設定して信託を継続する方法

第一受益者である親が亡くなった後、子どもを第二受益者に指定して信託を継続させる方法です。
不動産から得られる利益は全員に分配されますが、管理や処分を行う受託者は1人に集中した状態を維持できるため、共有名義を回避できます。

信託終了に伴って財産を返還する方法

親が亡くなって家族信託が終了した場合、受託者は信託契約で定められた帰属権利者へ財産を引き渡します。
あらかじめ、特定の1人に返還して単独名義にする、または、受託者が売却して現金化してから全員に返還するなどと定めておくことで、共有名義にならずに済みます。

受益者の指定

家族信託では、委託者の意思によって、不動産から得られる利益を受け取る受益者を将来にわたって段階的に指定することができます。
たとえば、ご自身が亡くなった後は配偶者を第二受益者に、配偶者が亡くなった後は長男を第三受益者にという形で、受益者の権利を順番に引き継がせていくことが可能です。
これを、後継遺贈型受益者連続信託といいます。
通常の遺言では実現が難しい、二次相続以降を見据えた実質的な財産承継の設計も、受益権の連続指定を行うことで柔軟に対応できる点が特徴です。

まとめ

本記事では、家族信託を活用した不動産の管理と整理について解説しました。
不動産の管理方法や家族信託の活用についてお悩みの場合は、早めに司法書士に相談することをおすすめします。